房地产、互联网、金融，均为现代社会经济中极为核心的领域，当它们融合在一起之时，就形成了本报告的研究对象——房地产互联网金融。
顾名思义，房地产互联网金融是指基于互联网的房地产金融活动的统称，是房地产金融与互联网金融深度融合的产物。需要指出的是，基于互联网，不仅是基于互联网技术，更基于互联网时代新型的组织形式与交易结构。
房地产互联网金融是近年来兴起的一个新生行业，其内涵、业态与影响，均还有赖于进一步观察。尽管如此，在“互联网+”浪潮的席卷之下，房地产互联网金融快速发展，为房地产行业注入了新的生机，提升了行业效率与服务能力，尤其对当下中央高度重视的去库存有着积极意义。
鉴于此，在前期的持续关注和跟踪的基础上，我们采集了上百家行业典型企业相关资料和数据，覆盖了从开发商、代理公司到电商（互联网公司）等各类市场主体，并与十余位资深从业者和研究人士进行了深度探讨，最终形成了本报告。
一、中国房地产市场概况
1、2015年整体回顾：政策驱动成交回暖，库存压力仍在
2015年，在促消费、去库存的政策基调下，房地产供需两端宽松政策频出，促进市场稳步回升。我们从成交、价格、库存、投资和土地等5个方面进行回顾：
1）成交回暖：在国家政策和互联网创新的推动下，房地产成交明显回暖。一线城市楼市总体成交量相比2014年上涨34%，二线城市楼市总体成交量同比上涨17%，三线城市楼市总体成交量同比亦上涨22%。
2）价格分化：2015年楼市成交价格整体呈现上涨趋势，一线城市由于市场需求旺盛，全年价格整体上涨，二三线城市则分化明显，其中政策利好的热点二三线城市房价呈上涨态势，而另一部分需求前期透支、人口吸附能力较弱的二三线城市则房价有所下降。
3）库存高企：数据显示，截止到2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米（以2.4的容积率计算），全国整体库存约为63亿平方米，按照过去3年平均销售速度来计算，需要5年时间消化。
4）投资低迷：在库存压力之下，房地产投资持续低迷，自2015年年初全年各月份商品住宅新开工面积累计值都明显小于2014年，且下滑幅度明显，在13%-21%之间，前11月份与2014年相比新开工面积减少了17560万平方米。
5）土地市场下滑：土地市场受供需走低影响陷入低迷，下半年以来重点城市有所回暖，同时受成交结构影响，整体楼面均价持续上涨，京沪等热点城市地价攀升带动宅地价格走高。整体来看，主要城市供需仍处低位，出让金不及去年，楼面均价及平均溢价率上涨，不同城市分化加剧。
2、2015年市场盘点：竞争激烈，“互联网+”亮点纷呈
1）国家政策：政策全面发力，刺激购房需求释放
2015年是楼市政策年，政策的密度与力度，均为近年来所罕见。主要政策如下：
首付要求降低。公积金首套房与二套房首付比例最低均可以达到20%；除了北上广深等少数城市，商贷首套房最低为25%。首付门槛的降低，推动更多购房者入市。
调整个人住房转让营业税政策，将普通住房营业税免征期由5年改为2年，促进了二手房交易的活跃，提升了市场整体热度。
全面推行公积金异地贷款业务，进一步为购房者提供支持；同时住房公积金个人住房贷款支持证券开闸，对公积金贷款业务的长远发展有着积极意义。
取消对境外个人在国内购买住房的限制条件，在需求端继续松绑。
全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，这将刺激改善性需求的释放，并推动市场中大户型产品占比逐步提升。
支持保障房和棚改房的货币化安置，并部署将已有商品房库存转化为保障房源，有利于改善房地产销售，促进库存消化。
2）开发商：集中度继续上升，互联网化与金融化渐成趋势
2015年中国房地产企业销售排行榜
来源：零壹财经
大型房企强势增长：2015年共有104家大型房企跻身百亿军团，较2014年增加24家，销售总额共计3.5万亿元，市场份额已经超过40%，行业集中度继续上升。
房企并购整合：市场正在重新洗牌，房企并购整合大有愈演愈烈之势。其中，恒大从新世界、周大福等企业手中收购了大量项目，耗资数百亿元，不断刷新纪录；融创 则通过一连串并购在多个二线城市完成了布局；招商地产完成了与蛇口工业区的整合，为国企改革方案出炉后的第一单央企地产重组。
险资举牌地产股：在资本市场上，保险资金频频举牌地产股，包括前海人寿、安邦保险、富德生命人寿，举牌对象包括万科、金融街、远洋地产、金地集团等。
互联网化、金融化：最高层连番表态支持“互联网+”，推动房企加速互联网转型；而金融管制地逐渐放开，以及利率市场化的完成，推动产业资本与金融资本深度融合，大型房企金融化势头明显。
3）代理公司：大型中介竞相转型，深度介入互联网与金融
平安好房：作为房地产电子商务平台，平安好房通过搭建线上信息发布平台，线下整合渠道，交易环节中再嵌入金融服务，从而形成房地产O2O销售和服务交易闭环，将平安好房打造为中国最大的房地产互联网代理平台。
链家地产：过去一年连续发起多项并购，公司业务从北京扩大至华东、华南以及西南。与此同时，链家还将代理业务从二手房拓展到了新房市场。
中原地产：宣布启动大金融战略，与包括银行、基金、信托、券商、资管在内的100多家金融服务方建立合作关系，搭建大金融平台。
我爱我家：发布全新品牌——相寓，对旗下运营了15年的房屋管家业务，启动了向资产管理业务的转型升级。
世联行：上线了包括P2P平台“世联集金”在内的多个互联网平台，同时其首单公募ABS产品成功登陆深交所。
思源地产：全力打造房通网，使之融合线上、线下，贯穿新房、二手房的交易服务平台，思源地产将不再作为线下二手门店的品牌。
4）房地产电商：行业新势力继续搅局，产品和服务不断创新
平安好房：作为中国最大的房地产电子商务平台，平安好房业务全线发力，其新房电商销售在三季度就突破了千亿规模，“一宝多贷”金融产品2015年销售突破 180亿。同时推出租房APP—安安租，邀请知名舞蹈家、演说家金星作为形象代言人，打造一个免佣又好玩的“直租平台”。平安好房还联手万科、绿地、万通 等数十家企业，共同发起了中国房地产众筹联盟。
搜房：推出了“互联网+”全新产品，包括二手房佣金0.5%、租房免中介费、极限精装666元/㎡，并大力发展旗下互联网金融平台“天下贷”。
安居客：被58同城收购，其新房业务线直接融入58同城；上线安居金融，与58金融合作推出“安居首付贷”和“安居宝”。
好屋中国：被称为国内首家房产O2O全民众销平台，获得明牌珠宝7亿元人民币注资。
房多多：打造房多多金融服务平台，推出“一键直约”功能，购房者可直接与二手房业主取得联系，并自主达成交易。
悟空找房：宣布买房0佣，并从垂直二手房业务转向新房，上线首付贷金融产品。
5）购房者：政策大宽松，购房成本全面下降
房贷利率创下新低，首付门槛降低，二手房营业税放宽，公积金贷款利好频出……对购房者来说，一整年都是好消息。与此同时，互联网中介的出现，对传统二手房中介形成重大挑战，迫使它们下调佣金标准，从而令二手房交易成本下调，促进了购房需求的释放。
住房贷款利率走势图
来源：零壹财经
6）地域：一线城市强势，二三四线城市整体弱势
一线城市房价领涨：一线城市及少数二线城市房价出现上涨，其中深圳涨幅惊人。与此同时，大部分二线城市及三四线城市，房价普遍出现不同程度的下跌。
来源：中国指数研究院
一二线城市地王频出：尽管土地市场整体清淡，2015年下半年以来，全国重点城市土地市场表现火热，除了北上广深等一线城市，南京、苏州、合肥、武汉、杭州、郑州、石家庄等二线城市也开始频现地王，市场“面粉贵过面包”也成为常态。
三四线城市面临去库存挑战：社科院数据显示，目前我国商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
